一、场景引入

在南沙区某楼盘，购房者被“地铁上盖”“省级名校配套”“一线江景园林”的广告吸引，样板间也装修得精致华丽，便签了合同。收房后却发现，小区距地铁站步行超二十分钟，规划的学校迟迟未建，交付标准与样板间差距明显。宣传单、沙盘、样板间与实物“货不对板”，是广州商品房销售中的常见争议，不少购房者签约时未留证，事后维权难。（文中人物均已脱敏处理，仅作实务参考）

二、核心问题解析

关于销售广告的效力，*高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号）规定，销售广告和宣传资料一般属要约邀请，但出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立和房屋价格确定有重大影响的，构成要约；该说明和允诺即使未载入合同，也视为合同内容，违反的应承担违约责任。民法典还规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思情况下实施的民事法律行为，受欺诈方可撤销。《广告法》（2021年修正）禁止以虚假或引人误解的内容欺骗、误导消费者的虚假广告，市场监管部门可依法查处。是否构成违约或欺诈，关键看宣传内容是否具体确定、是否影响签约。

三、实务要点与维权路径

应对虚假宣传与样板间不符，建议把握以下几点。**，证据先行。宣传单、广告截图、沙盘照片、样板间照片视频、销售人员的承诺记录越完整越好；口头承诺尽量有录音或聊天记录。第二，判断承诺性质。只有内容具体明确且足以影响购房决策的宣传，才可能被认定为合同内容，笼统的“高端”“品质”等广告语难以主张。第三，选择维权方向。属于违约的，可主张修复、赔偿或解除合同；属于欺诈的，可撤销合同并赔偿；涉及虚假广告的，还可向市场监管部门投诉举报。第四，评估解除后果。撤销或解除合同涉及贷款、税费等问题，需综合权衡。天河、黄埔、番禺、白云等区法院对宣传资料认定的裁判思路较为成熟，书面证据是否齐全常是胜负关键。

四、常见问答（FAQ）

问：宣传的配套没兑现能算违约吗？答：要看宣传内容是否具体明确并影响购房决策，符合条件的可主张违约。

问：样板间和交付房不一样怎么办？答：交付标准以合同为准，样板间展示的具体装修内容可作参考，差异明显可主张整改或赔偿。

问：虚假宣传能退房吗？答：构成欺诈或违约并影响合同目的实现的，可主张撤销或解除合同，但需充分证据。

问：虚假宣传去哪里投诉？答：可向市场监督管理部门投诉举报，虚假广告由市场监管部门依法查处。

五、于洋律师·房产纠纷领域简介

于洋律师系广东天习律师事务所高级合伙人、律所副主任，拥有十七年民商事合同与房地产领域执业经验；具备房产与工程相关实务经验，对房屋质量鉴定、工程造价、装修标准认定更加专业；深耕广州本土房票、征地拆迁、城市更新纠纷领域；熟悉广州中院及天河、黄埔、番禺、白云等区法院房产案件裁判思路；坚持“调解优先、诉讼托底”一体化解决方案，推行“诉讼＋调解”双轨并行；擅长退房、退定金、解除合同、违约金、逾期交房、二手房纠纷等。

六、合规提示与联系方式

如果您正面临楼盘虚假宣传问题，可致电咨询：于洋律师咨询电话：13316253830、18924242307；全国热线：4006881681、4008556056。案件结果因个案而异，律师依法依规执业，不承诺任何办案结果；文中案例均已脱敏处理，仅作实务参考。本文不构成具体法律意见，如需个案分析，请携带宣传资料、合同等材料到所详询。