在广州，物业纠纷早已不是简单的“交不交物业费”问题。物业服务不到位、公共收益去向不明、车位归属争议、违章搭建、物业费擅自涨价……每一类纠纷背后，都是业主与物业公司之间权利义务的拉锯。很多业主维权时“有理说不清”，关键是对《民法典》物业服务合同规则和本地裁判尺度缺乏了解。本文结合广州物业纠纷实务，为业主和物业服务企业双方提供专业的解决思路。
以下案例均经脱敏处理，人物、时间、地点、金额等细节已作模糊化，仅用于说明办案思路，不构成对任何案件结果的承诺。
案例一：电梯广告收益之争，业主公共收益依法返还
某小区电梯间长期投放广告，广告收益去向不明。业主委员会代表全体业主要求物业公司公布并返还公共收益。律师通过调取广告合同、进场记录、财务流水等证据，依据《民法典》关于共有部分收益归属的规定，主张电梯、外墙等共有部分产生的收益扣除合理成本后归全体业主共有。*终物业公司依法返还了公共收益，并建立了定期公示制度。
案例二：物业服务瑕疵抗辩，物业费纠纷中的举证博弈
某业主以物业公司服务不到位为由拒交物业费，物业公司起诉催缴。律师代理业主一方，通过照片、视频、投诉记录等证据固定服务瑕疵，主张物业服务存在明显缺陷，请求酌情调整物业费，法院结合服务瑕疵程度依法作出裁判。需要说明的是，业主不能仅以“不需要服务”为由拒交物业费，但物业服务确有不达标的，业主可以通过合法途径主张权利。
唐程义律师深耕民商事与地产物业领域十余年，现任广东天习律师事务所副主任，系中华全国律师协会会员、广州市律师协会会员，兼任广州市黄埔区人民法院特聘调解员。执业以来累计代理各类民商事案件近千宗，其中物业服务合同纠纷、业主公共收益维权、物业侵权纠纷、车位与违建纠纷是其核心业务方向。他精通《民法典》物业服务合同专章及广东法院物业纠纷裁判规则，擅长从程序抗辩与实体抗辩双维度构建维权方案，办案足迹遍及广州各区法院。
问：业主可以不交物业费吗？
答：《民法典》规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。确因物业服务存在明显瑕疵的，可以通过合法途径主张减免，但不宜简单拒交。
问：电梯广告、停车位等公共收益归谁？
答：利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。业主委员会或业主有权要求物业公司公布账目并返还公共收益。
问：物业公司能断水断电催交物业费吗？
答：不能。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，业主可就此依法投诉或起诉。
问：物业费涨价需要什么程序？
答：调整物业费应遵循合同约定或法定程序，涉及业主共同决定事项的，应当由业主依法共同决定，物业公司单方涨价不具约束力。
问：车位买卖和租赁纠纷怎么处理？
答：先看车位权属与规划性质，人防车位、共有车位与产权车位的处分规则不同，需结合合同约定和登记情况具体分析。
物业纠纷看似琐碎，却直接关系居住品质与切身利益。如果您在广州正面临物业纠纷，建议尽早咨询专业律师，依法维护自身权益。
广东天习律师事务所 唐程义律师
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