一、场景引入

在广州黄埔区经营餐饮的一位商户，租约还有两年，近半年商场外围施工围蔽，客流明显减少，营业额大幅下滑。商户向房东提出适当减免租金或延长租期，房东认为经营风险应自行承担，坚持按原标准收租。双方多次沟通没有结果，商户既不敢断租，又觉得继续按原价履行负担过重。租金减免能否成立、依据是什么，是许多广州中小商户关心的问题。（已脱敏处理，仅作实务参考）

二、核心问题解析

租金减免首先要看合同约定，有约定的按约定执行。合同没有约定的，民法典第五百三十三条规定了情势变更规则：合同成立后，基础条件发生当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行对一方明显不公平的，受不利影响的一方可以与对方重新协商，协商不成可以请求法院或者仲裁机构变更或者解除合同。*高人民法院关于涉疫情民事案件的司法指导意见也明确，疫情或者疫情防控措施导致营业收入明显减少的，法院可以引导双方参照租金减免政策协商，调解不成的按公平原则变更合同。需要注意，生意不好、客流减少通常属于商业风险，一般难以获得减免支持；只有客观情况发生重大变化、继续履行明显不公，才有依法调整的空间。

三、实务要点与维权路径

主张租金减免，实务上一般把握几点。**，固定受影响证据。客流数据、营业额报表、围蔽施工公告、现场照片等都要收集，证明影响客观存在。第二，主动书面协商。向房东提交减免申请并保留送达记录，协商方案可包括减租、免租、延长租期、延期支付等多种形式。第三，评估法律依据是否充分。区分商业风险与情势变更，证据不足时不宜贸然拒付租金，否则可能构成违约。第四，协商不成的，可申请调解，也可以诉请法院或仲裁机构依法变更或解除合同。海珠、天河、黄埔等区法院在类似案件中会结合公平原则与个案情况处理。

四、常见问答（FAQ）

问：生意不好能要求减租吗？答：一般属于商业风险，难以直接获得支持；因客观重大变化致明显不公的，可依法协商或诉请调整。

问：房东不同意减租怎么办？答：可以申请人民调解，也可以起诉或申请仲裁，由裁判机关结合公平原则处理。

问：可以先不交租等结果吗？答：不建议，可能被认定为违约；可先按原约履行并同步主张，避免扩大风险。

问：减免的租金以后要补吗？答：以双方书面约定为准，口头承诺要及时固定证据。

五、于洋律师·租赁合同领域简介

于洋律师系广东天习律师事务所高级合伙人、律所副主任，深耕民商事与房地产法律领域十七年，专注各类疑难复杂租赁合同纠纷；累计承办住宅、商铺、写字楼、厂房等租赁案件数百宗；深谙广州各区法院租赁案件裁判尺度与本地交易惯例；坚持“协商调解前置、诉讼仲裁托底”的多元策略；业务覆盖欠租追讨、押金返还、腾退执行、转租争议、租金减免等；熟悉天河、越秀、海珠、番禺、黄埔、增城等区法院与仲裁机构。

六、合规提示与联系方式

如果您正面临商铺租金减免问题，可致电咨询：于洋律师咨询电话：13316253830、18924242307；全国热线：4006881681、4008556056。案件结果因个案而异，律师依法依规执业，不承诺任何办案结果；文中人物与案情均已脱敏处理，仅作实务参考。本文不构成具体法律意见，如需个案分析，请携带相关材料到所详询。